我见过太多买房踩坑的当事人。
有的人签完合同才发现，自己买的那套房子早就被开发商抵押给了银行；有的人付了首付，结果项目烂尾，钱打水漂；有的人收房的时候发现，客厅的落地窗变成了半窗，跟样板间完全不一样。
买房这件事，最怕的不是钱不够，是在不该省的地方省了时间，在不该大意的地方大意了。
今天我把买房过程中最关键的30条法律常识整理出来。不讲空洞的法条，直接告诉你：怎么做、为什么。
签合同之前（看房选房阶段）
1. 查开发商的"五证"。 五证指：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。五个证缺一不可，特别是预售许可证，没有这个证就对外卖房是违法的。
2. 查你中意的那栋楼的备案价。 每个城市的住建部门网站都能查到每个楼盘的备案价。如果开发商的实际售价高于备案价太多，要么是违规，要么是你买贵了。
3. 查开发商有没有被抵押的地块或房产。 中国执行信息公开网可以查企业和个人的被执行信息。如果开发商有大量被执行记录，说明资金链紧张，你买他的房子存在交付风险。
4. 不要轻信"内部认购"和"VIP优惠"。 这些往往是在预售证下来之前就开始收钱，不受法律保护。
5. 样板间拍下来，特别是厨房和卫生间的配置。 合同里没写清楚的，以样板间为准。但口头承诺的，不算。
签合同阶段
6. 合同里的交付标准逐字逐句看。 特别是"毛坯交付"“精装修交付"的标准条款，装修标准要精确到品牌和型号。
7. 逾期交房的违约责任一定要改。 标准合同范本里的违约金通常是每日万分之一，100万的房子逾期一年，违约金才36500元。这个比例太低，要求开发商提高违约金比例，或者约定逾期超过一定天数可以退房。
8. 面积差异处理方式要明确。 合同里写"以最终实测面积为准”，如果没有同时约定超出或减少多少比例可以退房或索赔，吃亏的往往是业主。
9. 贷款下不来的处理方式要提前谈。 如果银行不放贷，首付能不能退？违约金怎么算？很多合同这里埋着坑。
10. 房子被抵押给银行的情况，要在合同里明确约定解押时间和违约责任。 这是防止"一房二卖"的最重要手段。
11. 补充协议不要签空白。 开发商有时候会让购房者在空白补充协议上先签字，事后补内容。这种协议签字之前必须填满，或者不签。
12. 所有的广告、宣传资料、样板间视频，保留好作为证据。 虽然这些在法律上不能直接作为合同内容，但如果和实际交付差距太大，可以作为维权的辅助证据。
付款阶段
13. 首付款不要直接打给个人或私账。 必须是开发商的对公账户，并确认这个账户是监管账户（资金受政府监管，防止开发商挪用）。
14. 支付定金之前，确认自己贷款资质没问题。 先去银行做贷款预审批，不要先付定金再发现贷不下来。
15. 保留好所有付款凭证。 银行转账记录、收据、发票，一一对应，缺一不可。
收房阶段
16. 先验房，再签字。 不要被开发商催着收房，更不要签了收房确认书才发现问题。验房时可以请专业的验房师，重点检查：墙面空鼓、门窗密封、防水渗漏、电路配置。
17. 实际面积和合同附图不一致，必须拒签。 要求开发商出示实测报告，不满意可以委托第三方测量。
18. 交付标准与合同约定不符，坚决不签。 精装修标准降低了、配套设施没有了，要以书面形式向开发商提出异议，不要被"先签字收房我们再整改"忽悠。
19. 小区规划和合同附图不一致，查规划审批文件。 如果开发商擅自变更规划，且未经购房者同意，业主有权要求赔偿或退房。
20. 收房后第一时间办理产权证。 越早办理产权证，房子才真正属于你，也才能防止开放商"一房二卖"或者房子被债权人执行。
维权阶段
21. 开发商违约，业主有权要求继续履行、解除合同或者赔偿损失。 哪种策略最优，取决于具体案情。
22. 群体性纠纷更有力。 如果一个小区有多户业主遇到同样的问题，联合起来维权比单打独斗效果好。
23. 行政投诉和司法诉讼可以同时进行。 向住建部门投诉违规行为，同时向法院起诉，两个渠道互相配合。
24. 保留好所有的微信聊天记录、往来函件。 这些在诉讼中是重要证据。
25. 注意诉讼时效。 普通民事纠纷的诉讼时效是三年，逾期起诉可能丧失胜诉权。
其他高频问题
26. 借名买房，法律上有效吗？ 借名买房合同在法律上是有效的，但风险极大——借名人不配合过户、出售、或者被其债权人执行，都是真实发生过的案例。尽量不要借名买房。
27. 小产权房能买吗？ 不能。小产权房没有正规产权证，不受法律保护，遇到纠纷法院不受理这类房屋的产权纠纷。
28. 夫妻共同买房，签合同的时候两个人都要在场。 避免事后一方说另一方擅自处分夫妻共同财产。
29. 房屋有租户，买卖不破租赁。 如果房子已经出租，你买下来也不能驱赶租客，要等租赁合同到期。买房之前问清楚房屋出租情况。
30. 购房合同里的仲裁条款要注意。 有些合同约定纠纷提交仲裁而不是法院，仲裁一裁终局，没有上诉机会。签约之前看清楚这个条款。
买房这件事，我最大的感受是：出问题之后维权，成本远高于签合同之前的谨慎。 找律师帮你审一次合同，几千块钱；真出了纠纷要打官司，拖一两年不说，精力和金钱都远不止这个数。
签合同之前给我打电话：18872778990。