2013年的新疆，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚四位生意人，做了一个当时看起来很"保险"的决定——借给彦海公司2.6个亿，用来开发房地产项目。

开发商承诺了丰厚的利息回报：月息三分到四分，逾期按十分计算，还计算复利。更重要的是，双方签订了商品房预售合同并办理了备案登记——在四位出借人看来，这既收了利息，又留了房子作为"双重保险"，怎么算都不会亏。

然而天不遂人愿。房子盖到一半，彦海公司资金链断裂，项目成了烂尾楼。2.6亿本金加利息，累积到近4个亿。

出借人拿着借款合同和预售备案登记，把彦海公司告上法院——请求开发商交房。

开发商却说：房子都没盖完，拿什么交？钱是借的，不是购房款，你们要的是借款不是房子。

这不是一个简单的"借钱还钱"案件。当借款关系和房屋买卖关系交织在一起，当事人自愿将借款本息转化为购房款，这种"债转房"的约定，法律是否保护？

基本案情

2013年，汤龙等四人（出借人）与彦海公司（开发商）先后签订了多份借款合同。借钱的原因很简单：开发商需要资金周转，出借人看中了高额利息回报。

具体操作是：

1. 四人实际向彦海公司出借本金合计2.6亿元；
2. 同时，双方签订了多份商品房预售合同并办理了备案登记——这相当于是给借款加了一道"房产担保"；
3. 借款利息按月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。

到了2014年，借款陆续到期。彦海公司无力偿还本息。

此时，双方做了一件很有意思的事——对账清算，重新签订商品房买卖合同：

• 双方确认彦海公司尚欠四人借款本息合计361,398,017.78元；
• 约定将这3.6亿欠款本息转为已付购房款；
• 剩余购房款38,601,982.22元待办理完毕全部产权登记后一次性支付。

换句话说：借了2.6亿，利滚利滚到3.6亿，然后用这笔钱抵作购房款——相当于买房人"全款支付"了房款。

但问题是：房子已经烂尾了。

争议焦点

本案的核心争议是：

借款合同双方自愿将借款本息转化为购房款，这种"债转房"安排是否具有法律效力？是否属于《物权法》第186条禁止的"流押条款"？

什么是流押条款？

《物权法》第186条（现《民法典》第401条）规定：

抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，不得抵押财产优先受偿。

翻译成人话就是：你不能和抵押人说"如果到时候还不上钱，这东西直接归你"。这种约定叫"流押条款"，法律禁止。

流押条款的问题在于：债务人在急着用钱的时候，可能被迫接受非常不公平的条件——借了100万，到期还不上，东西直接按100万抵给债权人，哪怕这东西实际值500万。法律认为这会损害债务人利益，所以认定这种约定无效。

但本案的情况不太一样。四位出借人并不是在"走投无路"的情况下被迫签的这份商品房买卖合同——他们是主动对账、自愿转换。这种"双方协商终止借款合同、建立商品房买卖合同关系“的操作，是否仍然属于流押条款？

法院认为

新疆高级人民法院一审认为：

这种"债转房"的安排，不属于流押条款，商品房买卖合同具有法律效力。

最高法在发布本案例作为指导案例时，进一步明确了裁判规则：

1. 经对账清算的"债转房"不是流押条款

流押条款的本质特征是：债务人在压力下被迫约定"还不上钱东西直接归你”。 但本案中：

• 借款合同到期后，双方自愿对账清算；
• 确认欠款金额后，双方自愿签订新的商品房买卖合同；
• 借款本息是经对账清算确定的具体数额，不是"随便写个数直接抵房"。

最高法认为，这种经过对账清算的债转房安排，是双方真实意思表示，不构成流押条款。

2. 法院应当审查"高额利息"问题

但最高法同时指出：对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，法院应当结合借款合同等证据予以审查。

这是因为：如果不加审查，当事人可能将超出法律规定保护限额的高额利息也转化为购房款，从而规避法律对民间借贷利率的限制规定。

具体到本案：

• 借款约定的月利率是3%和4%，年化就是36%和48%；
• 逾期利率10%，年化就是120%；
• 还计算复利。

这些利率远远超出了当时司法解释保护的最高限额（年利率24%）。

所以，虽然整体"债转房"的框架有效，但如果借款利息中有超出法律保护限额的部分，不能通过"转化为购房款"的方式洗白。法院应当对利息数额进行审查。

3. 购房者仍可主张违约金

既然商品房买卖合同有效，彦海公司逾期未交付房屋构成违约。法院据此判决彦海公司支付违约金9,275,057.23元及律师费416,300元。

启示

启示一：“债转房"可以是有效的，但必须是真实自愿的对账清算

借款到期后，双方协商将借款本息转为购房款，这种安排在法律上可以被认定为有效。但前提是：

• 双方自愿对账，不是被迫接受；
• 有明确的清算过程和金额确认；
• 转化为购房款的数额有明确的合同依据。

如果你借给别人钱，约定了很高的利息，到期后对方还不上，最好通过正式对账确认欠款金额，而不是简单粗暴地"房子归你了”——后者可能被认定为流押条款而无效。

启示二：高额利息不能通过"债转房"洗白

民间借贷的利率有法律保护上限。超出法定限额部分的利息，即使当事人同意"转化为购房款"，法院也可能不认可。

本案中，2.6亿本金累积到3.6亿，利息部分是否全部合法？最高法的态度是：法院应当主动审查。所以，不要以为签了商品房买卖合同就能把高利贷合法化——法律的眼睛是雪亮的。

启示三：购房合同备案登记有重要意义

本案中，四位出借人与彦海公司签订的商品房预售合同办理了备案登记。这一细节非常关键。

备案登记虽然没有直接设立物权，但具有公示效力和债权保全效力——可以对抗后续的普通债权人，也便于法院查明案件事实。

如果你借钱给别人并以房产作为担保，记得办理备案登记。这不仅是你"债权"的证据，也是你将来维权的重要依据。

案件基本信息

本文作者：曹义德律师（华中科技大学法学硕士，前反贪检察官，执业律师） 法律咨询：18872778990（微信同号）