老张签合同那天，手心全是汗。

他在武汉看了半年房，最后相中了一套总价200万的二手房。房东是个爽快人，价格可以谈，唯一的问题是房产证还要两个月才能办下来。房东拍着胸脯说，下个月绝对能拿到，让老张先把定金交了。

老张犹豫了一下，但架不住房东热情，又想着价格确实便宜，最后还是签了。

结果呢？两个月后房产证没下来，四个月后还没下来。房东电话越来越难打通，最后直接消失了。老张去找房子才发现，这房子早就被房东抵押给了银行。

老张的200万，就这么悬在半空。

我讲这个故事，是想告诉大家，没有房产证的房子，水深得很。你以为捡了便宜，很可能踩了坑。

三种没有房产证的房子

先说清楚，没有房产证的房子，大致分三种。

第一种是新房，但还没来得及办证。 这种情况最常见于开发商卖给你的房子，合同签了，钱交了，但房产证还在办理过程中。这种房子能不能买？能，但要看你买的是一手还是二手。如果你从开发商手里直接买新建商品房，问题不大，因为开发商有义务在交房后帮你办证。但如果你从别人手里买这种还没办下证的新房，那就危险了。因为原房东可能一房多卖，可能把房子抵押出去，等你发现的时候，房子早就不是他的了。

第二种是老房子，历史遗留问题导致的没有房产证。 这种房子主要出现在城市老城区，很多是单位分的房或者早年买的商品房，因为手续不全、土地性质有问题等原因，一直没有房产证。这种房子的问题在于，你买了之后也可能永远办不下来证。没有证，就意味着你无法证明这套房子是你的。哪天房子要拆迁，补偿款给谁？如果原房东反悔，你拿什么去告他？房子不能过户，就永远悬在一个不安全的状态里。

第三种是农村集体土地上的房子，也就是我们常说的小产权房。 这种房子只允许在本村村民之间流转，城里人买了，不受法律保护。我见过太多人图便宜，在农村买了一块地盖了房子，最后被认定为违建，强制拆除，一分钱补偿都没有。

每一种类型，坑都不一样。新房延期办证的坑是开发商资金链断裂或者一房多卖。老房子的坑是产权不清晰，过不了户。小产权房的坑是根本不受法律保护。

降低风险的三个办法

如果你确实看上了一套没有房产证的房子，非买不可怎么办？也有办法降低风险。

第一，合同里必须明确办证时间和违约责任。 比如约定半年内必须办下房产证，否则卖方要每天赔偿你房款总额的万分之五。这个数字看起来小，但200万的房子拖一年，光违约金就是36万。有这个条款在，卖方才有压力去积极办证。

第二，要去房产管理部门查清楚这套房子有没有被抵押或者查封。 很多人签合同前不查，等签完才发现房子早就被查封了，那时候哭都来不及。查询费用不高，但能救你一命。

第三，付款方式要分批次，绝对不能一次性把钱打给卖方。 定金不超过总价的10%，过户当天再付一笔，过户完成后再付尾款。很多纠纷都是因为买家一次性付清全款，结果房子过不了户，钱也要不回来。

真实案例：贪便宜吃大亏

我再说一个真实的案子。

李女士在光谷看上一套商住两用的公寓，单价只有周边房价的七成。房东说房子是公司名下的，正在办理更名手续，很快就能变成住宅产权。李女士想着这么大的便宜，不占白不占，于是首付了80万。

结果呢？房子确实是公司名下的，但公司欠了银行贷款，房子早就被银行查封了。更糟糕的是，这套房子还涉及公司的债务纠纷，好几个债权人都盯着这块资产。李女士的80万首付，交出去容易，想拿回来比登天还难。

她后来找到我，我帮她打了一年的官司，最后只拿回来15万。80万变成15万，65万就这么没了。

这个案子的教训是什么？天上不会掉馅饼，只会掉陷阱。

三条忠告

第一，看房之前先查档。 哪怕只花半天时间，也要把房子的产权状况、抵押情况、查封情况全部查清楚。这个动作花不了多少钱，但能让你避免一辈子的遗憾。

第二，没有房产证的房子，能不碰就不碰。 如果你不是专业人士，如果你没有足够的抗风险能力，就不要去赌。十个人买没有房产证的房子，至少有四个会出问题。你凭什么觉得自己是那六个幸运儿？

第三，如果非要买，合同一定要找专业律师审核。 我见过太多人拿着房东写好的合同来咨询，合同里全是漏洞，卖方的违约成本几乎为零。这种合同签了，等于给自己埋了一颗雷。

买房是大事，200万对大多数家庭来说是一辈子的积蓄。签合同之前花几百块钱找律师审一审，可能救你200万。

有房产问题，找曹义德律师，电话18872778990。

曹义德律师 | 电话：18872778990