案件概述

2014年，新疆彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）欠下汤龙等四位债主共计3.61亿余元的借款本息，无力偿还。经过一番协商，彦海公司决定用其开发的商品房来抵债——将欠款中的3.2亿余元转为已付购房款，剩余3860万余元待房屋过户后支付。

然而，彦海公司未能按照商品房买卖合同的约定于2014年9月30日交房。汤龙等四人怒将彦海公司告上法院，要求支付违约金6000万元及律师费41万余元。彦海公司却辩称：这不过是借贷关系的担保，根本不是什么真正的房屋买卖！

这场涉及金额高达3.61亿元的纠纷，究竟是借贷担保还是商品房买卖？法院会如何认定？

案情回顾

汤龙、刘某义、李某明、王某强等四人，与彦海公司之间存在大量的民间借贷关系。

自2012年起，汤龙等四人陆续向彦海公司出借资金，约定年利率为25%至30%不等。借款到期后，彦海公司因资金链断裂，无法按期偿还借款本息。

经双方多次对账确认，截至2014年初，彦海公司累计欠借款本息共计3.61亿余元。

为解决债务问题，2014年初，汤龙等四人与彦海公司经协商一致，签订了多份商品房买卖合同。合同约定：彦海公司将开发的多套商品房出售给汤龙等四人，购房款总额为3.6亿余元（由原借款本息3.61亿余元中的3.2亿余元转为已付购房款，剩余3860万余元待房屋过户后支付）。

合同同时约定，彦海公司应于2014年9月30日前交付房屋，逾期交房的，应向买受人支付违约金6000万元。

然而，到了约定的交房日期，彦海公司因工程进度问题未能按期交房。汤龙等四人多次催促无果后，于2015年向新疆高级人民法院提起诉讼，要求彦海公司支付违约金6000万元及律师费41万余元。

彦海公司辩称：双方之间实质是民间借贷关系，商品房买卖合同不过是为了担保债权的实现，属于物权法第一百八十六条禁止的流押情形，应当认定无效。

法院判决

新疆高级人民法院一审认为：

• 彦海公司与汤龙等四人之间的商品房买卖合同合法有效；
• 彦海公司未按约定期限交房，构成违约，应承担违约责任；
• 判令彦海公司支付违约金6000万元及律师费41万余元。

彦海公司不服一审判决，提起上诉。后经二审/再审程序，法院对违约金金额进行了调整，最终判决彦海公司支付违约金927万余元及律师费41万余元。

裁判理由

第一层：借贷关系与商品房买卖关系的转换

法院认为，彦海公司与汤龙等四人之间的原借款合同关系，在双方协商一致的基础上已经终止。此后，双方建立了新的商品房买卖合同关系。原借款合同关系的终止和商品房买卖合同关系的建立，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。

第二层：不属于流押情形

彦海公司主张商品房买卖合同属于物权法第一百八十六条禁止的流押情形，应当认定无效。

法院认为，流押是指债务人在借款合同中约定，当债务人不能清偿债务时，抵押财产归债权人所有。而本案中，双方并非在借款合同中约定房屋归属，而是在借款债务无法清偿后，通过协商一致终止原借款合同，建立了新的商品房买卖合同关系，将借款本息转为购房款。这与流押情形有本质区别。

物权法第一百八十六条禁止的是"流押"，即禁止在债务履行期届满前约定债务人不履行时抵押财产直接归债权人所有。而本案是债务履行期届满后，双方对原有债务的处置方式进行的重新安排，不属于流押的范畴。

第三层：商品房买卖合同的效力认定

基于以上分析，法院认定双方签订的商品房买卖合同具有法律效力。彦海公司未按约定时间交房，构成违约，应当承担违约责任。

第四层：高额利息的处理

需要特别指出的是，虽然商品房买卖合同有效，但并非借款本息中的所有金额都能转化为有效的购房款。对于超出法律保护限额的高额利息部分（如年利率超过24%的部分），法院不予保护，这部分金额不能转化为有效的购房款。因此，在计算违约金时，法院对相关数据进行了调整。

实务启示

一、借贷转购房款的法律效力

实践中，很多债权人为保障债权的实现，会与债务人约定将借款转为购房款，或者签订商品房买卖合同作为借款的担保。本案明确了重要原则：只要是双方真实协商一致终止原借款合同、建立新的商品房买卖合同关系，不属于物权法禁止的流押情形，商品房买卖合同应认定为有效。

但需要注意的是，这种转换必须建立在"协商一致"的基础上，且购房款金额应当合理。如果存在胁迫、欺诈等情形，或者购房款明显不合理，可能影响合同效力。

二、法律保护的利率上限

本案也提醒我们，民间借贷的利率并非无限制的。根据相关司法解释，法律保护的民间借贷利率上限为年利率24%（或当时司法解释规定的标准）。超出法律保护限额的高额利息，不能转化为有效的购房款或其他合法债权。

因此，在进行民间借贷时，债权人应当注意约定合理的利率，避免部分利息因超出法律保护限额而无法得到法院支持。

三、违约金条款的效力与调整

商品房买卖合同中约定的违约金条款，在合同有效的情况下，一般应当认定有效。但如果约定的违约金过高或过低，当事人可以请求法院予以调整。

本案中，汤龙等四人主张违约金6000万元，最终法院根据彦海公司的违约程度、实际损失等因素，将违约金调整为927万余元。这提醒我们，签订合同时约定的违约金条款并非一成不变，法院会根据实际情况进行适当调整。

四、保留相关证据的重要性

本案中，汤龙等四人能够胜诉，很重要的一点是保留了完整的借款凭证、对账确认函、商品房买卖合同等证据材料。在实践中，无论是借贷关系还是买卖关系，都应当注意保留好相关证据，以便在发生纠纷时能够有效维护自己的合法权益。

本文作者：曹义德律师（华中科技大学法学硕士，前反贪检察官，执业律师）

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