屋顶漏水动用维修基金未果，业主能否告物业——刘某某诉长春天富物业服务合同纠纷案

长春某小区的刘某某遇到了一件糟心事：住顶楼的他，家里的屋顶逢雨就漏。他找到物业公司要求维修，物业却说这是整栋楼屋顶的问题，属于全体业主共有的公共部位，维修费用要从专项维修资金里出，需要本楼三分之二以上业主同意表决。

业主大会表决没通过，屋顶一直漏着水。愤怒的刘某某把物业公司告上了法院——物业不作为，我家的损失你们赔不赔？

案情回顾

刘某某是长春市某小区顶楼（最上层）的业主。2020年雨季以来，他发现自家屋顶出现渗漏水问题，向长春市天富物业管理有限公司（以下简称"天富物业"）报修。

天富物业派员查看后发现，漏水原因系屋顶整体防水层老化破损。屋顶属于该栋楼的全体业主共有部分，维修费用按照规定应从专项维修资金中列支，而非物业费支出范围。

天富物业告知刘某某：需要本栋楼三分之二以上业主同意动用专项维修资金，才能进行屋顶整体防水维修。天富物业协助刘某某发起了业主表决程序，但最终未能达到法定多数，维修计划搁置。

屋顶持续漏水，刘某某家中墙面发霉、家具受损，多次与天富物业协商无果后，向长春市二道区人民法院起诉天富物业，要求判令天富物业对屋顶进行维修，并赔偿因漏水导致的室内财产损失。

天富物业答辩称：屋顶属于全体业主共有部分，维修责任主体是全体业主，物业只是服务企业而非维修责任主体；物业已尽到了协助申请专项维修资金的义务，维修未能进行系业主表决未通过，物业不存在违约行为。

长春市二道区人民法院一审认为：

第一，关于屋顶漏水的维修责任主体。

法院查明，涉案楼栋屋顶整体防水层老化破损，需要整体重做防水，属于《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》规定的应当使用专项维修资金进行维修的情形。

专项维修资金由全体业主交纳，归全体业主所有，用于保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。屋顶作为全体业主共有的共用部位，其维修费用应从专项维修资金中列支，不应计入一般物业服务支出范围。

第二，关于物业公司的义务边界。

天富物业作为涉案小区的物业服务企业，对屋顶等共用部位负有日常维护和管理的义务，包括：定期检查、及时发现问题、协助业主申请专项维修资金等。

经查，天富物业在发现漏水问题后，及时进行了现场查看，向业主委员会进行了报告，并协助刘某某发起了专项维修资金使用表决程序。天富物业已尽到了合理范围内的服务义务，屋顶维修未能进行并非天富物业不作为，而是业主表决未能通过这一客观原因所致。

第三，关于专项维修资金的使用规则。

专项维修资金的使用，依法需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决业主过半数同意。本案表决未达到法定门槛，物业无权单方决定动用专项维修资金。

一审判决：驳回刘某某的全部诉讼请求。

刘某某上诉至长春市中级人民法院，二审维持原判。

本案涉及物业服务合同纠纷中一个常见而棘手的问题：业主共有的共用部位设施损坏，物业公司和业主各自的责任边界在哪里？

1. 专项维修资金与物业费的区别

物业费是业主为享受物业服务而支付的费用，用于物业企业对小区进行日常管理、清洁、绿化、安保等服务支出，物业费不包含房屋本体共用部位的维修费用。

专项维修资金是业主购房时按照规定缴纳的，专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于全体业主的"公共基金"。

两者的性质和用途完全不同，不能混为一谈。

2. 物业公司对共用部位的管理义务

物业公司对共用部位负有"基础性维护义务"，包括：

但物业公司不是共用部位维修费用的承担主体，除非物业服务合同另有约定，或者损坏系因物业公司未尽到维护义务所致。

3. 业主表决机制的现实困境

专项维修资金的使用需要"双三分之二"业主参与表决，在实践中往往面临参与率不足、业主意见分散等问题，导致一些急迫的维修工程久拖不决。

解决这一困境的路径包括：

买房时关注房屋质量和物业服务合同。 顶楼业主尤其要注意屋顶防水状况，建议在验房时仔细检查是否有渗漏迹象，并关注物业服务合同中关于共用部位维修责任的具体约定。

共用部位损坏时，区分物业费与专项维修资金的责任边界。 小问题找物业日常维修，大修要依法启动专项维修资金程序，不要错误地将所有维修义务都归结于物业公司。

积极参与业主事务。 专项维修资金的使用需要业主的参与和表决，业主应当积极参与小区事务，关心维修资金的使用情况，不能总是"事不关己"。

遇有急迫的共用部位损坏，寻求多方解决途径。 除了诉讼外，还可以向住建部门反映情况，或探索由部分业主先行垫付再分摊的变通方案。

法律分析：曹义德律师（华中科技大学法学硕士，前反贪检察官，执业律师）

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