2019年5月的一个下午，湘潭的陈先生站在碧桂园营销中心大厅里，手里攥着刚刚签完的一叠合同。购房顾问指着其中一份文件说：“陈先生，这是阶段性担保协议，您签个字就行。开发商为您担保到房产证办下来，之后就由房子本身抵押给银行，您就没什么风险了。”

陈先生没多想，痛快地签了名。他不知道的是，五年后，这轻轻落下的几笔签名，将引发一场涉及开发商、银行、购房者的三方连环诉讼。而法院对"阶段性担保"的理解，将直接决定数百万元债务由谁来承担。

2021年2月，一纸判决打破了陈先生的平静生活。因连续多期未按期还贷，建设银行湘潭分行一纸诉状将陈先生告上法庭，同时被列为被告的还有湘碧房产公司——正是这个项目的开发商。银行的诉讼请求很明确：解除借款合同、陈先生偿还本金77万余元及利息、湘碧房产公司承担连带清偿责任、银行对抵押房产享有优先受偿权。

一审法院支持了银行的全部诉请。湘碧房产公司不服，提起上诉。

这起案件之所以值得关注，是因为它触及了一个在购房按揭实践中极为普遍、却长期被忽视的法律问题：什么是"阶段性担保"？它的本质是什么？在什么条件下，开发商的担保责任可以免除？

一、两份合同约定不一致怎么办

要厘清本案的法律关系，首先要解决一个前提问题：湘碧房产公司到底受哪份合同的约束？

原来，在签订《个人住房借款合同》的同时，湘碧房产公司与建行湘潭分行还另行签订了一份《按揭业务担保合作协议》。这两份文件在保证期间的起算点上是一致的——均约定为"自贷款划入开发商账户之日起"；但在终止条件的约定上，出现了微妙的分歧。

《个人住房借款合同》约定：保证期间为"贷款划入开发商账户之日起至抵押登记已办妥且他项权利证书交由贷款人核对无误之日止"。

《按揭业务担保合作协议》则约定：保证期间为"自贷款划入开发商账户之日起至购房者所购房产的他项权证书出具之日止"——注意，这里只要求"他项权证书出具"，而没有要求"交由贷款人核对无误"。

这还不是最关键的差异。合作协议第5条第3款第2项还约定了另一层意思：“如甲方主张时购房者的预抵押登记已办妥的，甲方承诺先向购房者追索、处置购房者所购房产，处置后仍不足清偿或购房者房产无法处置的，则乙方应立即承担连带清偿责任。”

更重要的是，合作协议在开头就白纸黑字写明：“对于借款合同中涉及甲乙双方权利义务的，均以本协议约定为准，不按借款合同履行。”

当两份合同约定不一致时，应当以哪份为准？

二审法院认为，应当以《按揭业务担保合作协议》的约定为准。理由很直接：这是双方当事人的真实意思表示，且白纸黑字写明了"以本协议约定为准"。既然双方白纸黑字约定了以合作协议的内容作为双方权利义务的依据，那么在发生争议时，当然应当按照这一约定来解释双方的权利义务关系。

这个看似简单的结论，实际上蕴含着一个重要的合同解释规则：当主从合同约定不一致时，如果有明确的优先适用约定，应当从其约定。这一规则的意义在于，它尊重了当事人在缔约时的自主选择权，也提醒我们在审查复杂合同关系时，不能孤立地看待某一份文件，而应当将所有相关文件作为一个整体来理解。

二、阶段性担保的合同目的与法律性质

要理解阶段性担保，首先要理解它为什么会存在。

在商品房按揭贷款中，银行面临着一个两难困境：一方面，银行需要看到有足够的担保保障才能放款；另一方面，在房屋尚未取得产权证、正式抵押登记尚未办妥之前，房屋本身还不具备设立抵押权的条件。在这种背景下，“阶段性担保"应运而生——由开发商在房屋正式抵押登记办妥之前，提供连带保证责任，作为过渡期的担保安排。

从合同目的来看，阶段性担保本质上是一种"附解除条件的担保”。它的设立，是为了在抵押权正式设立之前，为银行债权提供临时性保障。一旦抵押登记办妥、银行的抵押权正式设立，开发商的担保使命即告完成，担保责任理应免除。

在本案中，2019年7月25日，建行湘潭分行发放贷款79万元至开发商账户，并就所购房产办理了预告抵押登记。2021年2月7日，湘碧房产公司就案涉房屋所在的整栋建筑物办理了所有权登记手续。这两个时间节点意味着什么？

预告抵押登记已经办妥，这意味着银行对陈先生所购房产的抵押权已经生效（至少是预告抵押登记已经生效）；整栋建筑物的大产权已经办至开发商名下，这意味着陈先生办理分户产权证的条件在技术层面已经具备。

在这种背景下，银行能否径直要求开发商承担连带清偿责任，而绕过抵押权的实现路径？

三、合作协议约定的正确理解

二审法院在这个问题上给出了一个颇具启发性的解读。

法院认为，《按揭业务担保合作协议》第5条第3款第2项的约定，实际上为银行设定了一种"顺序履行义务"——当抵押登记已办妥（预抵押登记已生效）的情况下，银行应当首先选择向购房者追索、处置抵押房产，只有在处置后仍不足清偿，或者购房者房产无法处置的情况下，才能要求开发商承担连带清偿责任。

这一解读的法律意义在于：它将开发商的担保责任从"第一顺位"调整为"第二顺位"，与阶段性担保的合同目的实现了内在统一。既然阶段性担保的功能是在抵押权正式设立之前提供过渡保障，那么在抵押登记已经生效的情况下，这一功能已经完成，开发商的担保责任理应退出"第一线"。

当然，这并不意味着开发商可以完全免除担保责任。如果银行通过处置抵押房产仍不能完全受偿，或者抵押房产因为各种原因无法处置（比如被其他债权人抢先查封），银行仍有权要求开发商承担连带清偿责任。但这种责任承担，必须是在穷尽了对抵押财产的处置之后才能触发。

基于这一理解，二审法院最终撤销了一审判决中关于湘碧房产公司承担连带清偿责任的部分，同时变更了优先受偿权的条款。

四、预售商品房按揭贷款中的风险分配

这起案件虽然以二审改判告终，但它所揭示的问题远不止于个案的胜负。

在预售商品房按揭贷款中，存在一个长期被忽视的风险分配问题：购房者、开发商、银行三方之间的利益博弈，实际上并不均衡。购房者作为借款人，承担着偿还全部贷款本息的义务；开发商作为担保人，承担着阶段性连带保证的责任；银行作为贷款人，享有收回贷款本息的优先权利。

问题在于，当房屋出现烂尾、降价、价值不足以覆盖贷款等情形时，风险往往集中爆发在购房者身上。购房者不仅失去了房子，还要继续偿还贷款；而开发商在承担阶段性担保责任后，往往已经资不抵债，无力真正承担连带责任；银行虽然表面上握有抵押权和追偿权，但在执行层面同样困难重重。

本案给我们的一个重要启示是：在按揭贷款合同中，阶段性担保的边界应当是清晰的。银行在接受担保时，不应当将开发商的担保责任无限放大，而应当在抵押权设立后，及时调整风险防控的重点，将注意力转向对抵押房产的管理和处置上。

同时，开发商在提供阶段性担保时，也应当通过合同条款的精细化设计，明确担保责任的触发条件和免除条件，避免承担超出预期的法律责任。

本案带来的三点启示：

第一，购房者在签订按揭贷款合同时，应当仔细阅读每一条款。 本案中，陈先生在签订合同时，对"阶段性担保"这一概念并未真正理解。购房者应当认识到，按揭贷款合同是一份涉及三方主体、多重法律关系的复杂金融合同，每一条款都可能对未来的权利义务产生重大影响。尤其是关于担保范围、担保期间、违约责任等条款，更需要逐字逐句地看清楚、弄明白。

第二，开发商在与银行签订担保合作协议时，应当重视合同条款的优先适用约定。 本案中，正是因为合作协议开头那句"对于借款合同中涉及甲乙双方权利义务的，均以本协议约定为准"，成为了二审改判的关键依据。这提醒开发商，在与银行进行商务谈判时，不要忽视那些看似"格式化"的合同条款。有时候，一个细节条款的差异，就可能导致截然不同的法律后果。

第三，对于"阶段性担保"的理解，不应当停留在"附解除条件"这一理论层面，更应当结合具体合同条款进行解释。 本案的核心争议，不是阶段性担保能不能免除，而是"免除"的具体条件和程序是什么。合作协议约定的"先处置抵押房产、不足部分再向担保人追偿"这一顺序条款，实际上是阶段性担保本质的具体化。理解了这一层，才能真正把握阶段性担保的风险边界。

买房是人生大事，按揭贷款是买房的必经之路。在这条路上，每一个签字都值得认真对待。了解你所签署的文件，理解你所承担的风险，这不仅是对自己负责，也是对家人负责。

本文作者：曹义德律师（华中科技大学法学硕士，前反贪检察官，执业律师） 法律咨询：18872778990（微信同号）

本案来源于湖南省湘潭市中级人民法院（2022）湘03民终151号民事判决。文中单位名称均已作匿名化处理。